Solusi Hukum

Jual Beli Tanah dan Risikonya

·
Jual Beli Tanah dan Risikonya
Sumber ilustrasi: rumah.com.

Pertanyaan:

Saya membeli sepetak tanah sawah. Lokasinya di kampung saya. Namun, pada saat saya daftarkan ke BPN, ternyata sertifikat tanah tersebut sudah dikeluarkan atas nama orang lain. Apa yang harus saya lakukan, sebab saya merasa ditipu oleh si pemilik/penjual tanah?

Identitas disamarkan XXX.

Jawaban:

1.  Sebaiknya Anda segera memverifikasi kepada keuchik dan camat, yang bertindak sebagai PPAT setempat, apakah pernah dikeluarkan AJB atau dokumen seperti sporadik, Surat Keterangan Tanah, terhadap objek tanah yang Anda beli. Perlu diketahui terkait sengketa hak milik, masuk dalam kewenangan gampong. (Baca: Gampong dan Penyelesaian Sengketa).

2.  Yang paling penting untuk dipastikan adalah nama pemilik, tanggal transaksi, dan batas-batas tanah. Jika pemilik dan batas-batasnya sama, maka dugaan awal kami telah terjadi dua kali peralihan hak atas tanah terhadap objek yang sama. Maka, Anda bisa melaporkan penjual ke pihak yang berwenang dengan dugaan tindak pidana penipuan 378 KUHP.

3.  Namun lain halnya apabila penjualnya dari orang yang berbeda, maka patut diduga ada sengketa hak milik tanah. Saran kami, Anda harus segera membawa ini ke Pengadilan Negeri untuk kepastian hukum, siapa yang berhak menjual tanah tersebut. Bisa saja pembeli sebelumnya yang lebih mempunyai dasar kepemilikan. Hal itu sangat tergantung pada proses pembuktian di persidangan. Selain itu, perlu juga mempertimbangkan untuk melayangkan gugatan ke PTUN apabila terjadi kesalahan prosedural atau cacat formil dalam penerbitan sertifikat sebelumnya.

Uraian:

Perlu Anda ketahui, sertifikat merupakan keputusan yang dikeluarkan oleh BPN (Badan Pertanahan Nasional) sebagai Pejabat tata Usaha Negara yang bersifat konkrit, individual dan final (Beschiking).

Dalam Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran Tanah Pasal 31:

(1)  Sertifikat diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30 ayat (1);

(2)  Jika di dalam buku tanah terdapat catatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30 ayat (1) huruf b yang menyangkut data yuridis, atau catatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30 ayat (1) huruf c, d, dan e yang menyangkut data fisik maupun data yuridis penerbitan sertifikat ditangguhkan sampai catatan yang bersangkutan dihapus;

(3)  Sertifikat hanya boleh diserahkan kepada pihak yang namanya tercantum dalam buku tanah yang bersangkutan sebagai pemegang hak atau kepada pihak lain yang dikuasakan olehnya;

(4)  Mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun kepunyaan bersama beberapa orang atau badan hukum diterbitkan satu sertifikat, yang diterimakan kepada salah satu pemegang hak bersama atas penunjukan tertulis para pemegang hak bersama yang lain;

(5)  Mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun kepunyaan bersama sebagaimana dimaksud pada ayat (4) dapat diterbitkan sertifikat sebanyak jumlah pemegang hak bersama untuk diberikan kepada tiap pemegang hak bersama yang bersangkutan, yang memuat nama serta besarnya bagian masing-masing dari hak bersama tersebut;

(6)  Bentuk, isi, cara pengisian dan penandatanganan sertifikat ditetapkan oleh Menteri.

Seperti penjelasan di atas, untuk membatalkan keputusan tersebut, maka pengadilan yang berwenang ialah Pengadilan Tata usaha Negara (PTUN).  Ketentuan pengajuan gugatan ke PTUN sesuai dengan peraturan perundang-undangan selama 90 hari sejak sertifikat tersebut dikeluarkan oleh Pejabat Tata Usaha Negara (Undang-undang No 5 tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara).

Namun, di luar proses pengadilan, dalam Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 9 tahun 1999 dijelaskan, apabila keluarnya sertifikat tersebut cacat administratif, maka pembatalan sertifikat dapat dilakukan dengan melakukan permohonan pembatalan hak kepada Menteri atau Pejabat yang ditunjuk atau melalui Kepala Kantor Pertanahan (Pasal 106 ayat 2).

Pasal 106 ayat (1) jo Pasal 119: "Keputusan pembatalan hak atas tanah karena cacat hukum administratif dalam penerbitannya, dapat dimohonkan karena permohonan yang berkepentingan atau oleh pejabat yang berwenang tanpa permohonan. Pasal 106 ayat (1). Pembatalan hak atas tanah yang dilakukan oleh pejabat yang berwenang dilaksanakan apabila diketahui adanya cacat hukum administratif dalam proses penerbitan keputusan pemberian hak atau sertifikatnya tanpa adanya permohonan----Pasal 119. Jadi siapa saja yang merasa dirugikan dengan adanya penerbitan sertifikat hak atas tanah, dan dia menganggap penerbitan tersebut cacat hukum administratif."

Dalam Pasal 107 disebutkan, cacat hukum administratif sebagaimana dimaksud dalam pasal 106 (1),  adalah:

a.    kesalahan prosedur,

b.    kesalahan penerapan peraturan perundang-undangan,

c.    kesalahan subjek hak,

d.    kesalahan objek hak,

e.    kesalahan jenis hak,

f.     kesalahan perhitungan luas,

g.    terdapat tumpang tindih hak atas tanah,

h.   data yuridis atau data data fisik tidak benar; atau

i.     kesalahan lainnya yang bersifat administratif.

Dengan demikian, Anda memperoleh kepastian hukum terhadap status tanah, kepemilikan, dan siapa sebenarnya yang berhak mengalihkan hak atas tanah kepada Anda--terkait tanah sawah yang telah Anda beli. Alhasil, Anda tidak dirugikan, baik secara materil maupun moril.

Dasar Hukum:

Undang-Undang No 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara,

Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah,

Peraturan Meteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan,

Qanun Aceh Nomor  9 Tahun 2008 tentang Pembinaan Kehidupan Adat dan Adat  Istiadat.

Kanal "Solusi Hukum" diasuh oleh Yulfan SH dan Teuku Ade Pahlawan SH. Untuk konsultasi lebih lanjut, hubungi mereka via email: yp_associates@yahoo.com. Atau ke email redaksi sinarpidie.co: sinarpidie@gmail.com. []

Loading...